Wie Hypothekenzahlungen berechnet werden

Eine Hypothek ist ein Tilgungsdarlehen: Jede Zahlung, die Sie leisten, teilt sich auf in Zinsen (die Gebühr des Kreditgebers für das geliehene Geld) und Tilgung (den Betrag, der Ihre Schuld tatsächlich reduziert). Bei einer Festzinshypothek bleibt die Gesamtzahlung jeden Monat gleich, aber die Aufteilung zwischen Tilgung und Zinsen verschiebt sich stetig — zu Beginn des Darlehens fließt der größte Teil Ihrer Zahlung in Zinsen, weil der Saldo noch groß ist; gegen Ende fließt der größte Teil in die Tilgung, weil der Saldo geschrumpft ist.

Die feste monatliche Tilgungs- und Zinszahlung wird mit der Standard-Tilgungsformel berechnet:

$M = P \frac{r {(1 + r)}^{n}}{{(1 + r)}^{n} - 1}$

Dabei ist M die monatliche Tilgungs- und Zinszahlung, P der Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen (Laufzeit in Jahren × 12). Bei einem Darlehen von 240.000 € zu 6,5% über 30 Jahre ergibt sich daraus eine Zahlung von etwa 1.517 € pro Monat, mit Gesamtzinsen von rund 306.000 € über die gesamte Laufzeit — mehr als der Darlehensbetrag selbst.

Was in Ihrer monatlichen Rate enthalten ist: Steuern, Versicherungen und Hausgeld

Kreditgeber und Immobilienexperten beschreiben die vollständigen monatlichen Wohnkosten anhand von vier Bestandteilen: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung. Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung werden üblicherweise monatlich auf ein Treuhandkonto eingezahlt und bei Fälligkeit der Jahresrechnungen in Ihrem Namen bezahlt — obwohl sie jährlich anfallen, budgetieren Sie sie also monatlich. Zusätzlich zu diesen vier Bestandteilen können zwei weitere Kosten anfallen: die private Hypothekenversicherung, erforderlich bei konventionellen Darlehen mit weniger als 20% Eigenkapital, und monatliches Hausgeld, wenn Sie in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftseinrichtungen kaufen. Dieser Rechner addiert all dies, damit die 'geschätzte monatliche Rate' widerspiegelt, was Sie tatsächlich jeden Monat schulden — nicht nur die Darlehensrate.

Wie sich Ihr Eigenkapital auf die Hypothekenversicherung auswirkt

Weniger als 20% Eigenkapital bei einem konventionellen Darlehen löst die private Hypothekenversicherung aus, die den Kreditgeber (nicht Sie) im Falle eines Zahlungsausfalls schützt. Sie kostet typischerweise 0,5% bis 1,5% des Darlehensbetrags pro Jahr, monatlich abgerechnet. Die gute Nachricht: Nach dem US-Bundesgesetz Homeowners Protection Act von 1998 müssen Kreditgeber diese Versicherung automatisch kündigen, sobald der Darlehenssaldo auf 78% des ursprünglichen Immobilienwerts fällt — berechnet allein aus dem Tilgungsplan, nicht aus der Marktwertsteigerung. Sie können die Kündigung auch proaktiv bei 80% Beleihungsauslauf beantragen, manchmal früher, wenn Ihre Immobilie an Wert gewonnen hat und Sie eine neue Bewertung beauftragen. Dieser Rechner wendet die automatische 78%-Grenze direkt in Ihrem Tilgungsplan an, sodass die Hypothekenversicherung im richtigen Monat aus Ihrer prognostizierten Zahlung verschwindet.

15 Jahre vs. 30 Jahre: Ein realer Vergleich

Die Laufzeit hat einen größeren Einfluss auf die Gesamtzinsen als fast jede andere Variable. Betrachten wir ein Darlehen von 240.000 €:

Laufzeit	Zinssatz	Monatliche Rate	Gesamtzinsen
30 Jahre	6,5%	1.517 €	306.000 €
15 Jahre	6,0%	2.025 €	124.500 €

Das 15-jährige Darlehen kostet etwa 500 € mehr pro Monat, spart aber über 180.000 € an Zinsen und ist doppelt so schnell abbezahlt. Eine 30-jährige Laufzeit ist sinnvoll, wenn Sie die niedrigere Rate für mehr Flexibilität oder zur Qualifikation für ein größeres Darlehen benötigen; eine 15-jährige Laufzeit ist sinnvoll, wenn Sie sich die höhere Rate problemlos leisten können und die Gesamtzinsen minimieren sowie schneller Eigenkapital aufbauen möchten.

Wie zusätzliche Zahlungen zehntausende Euro sparen können

Da Zinsen nur auf Ihrer verbleibenden Restschuld berechnet werden, reduziert jeder zusätzliche Betrag, den Sie direkt auf die Tilgung anrechnen, die Zinsen in jedem folgenden Monat — und je früher in der Laufzeit Sie beginnen, desto größer der Zinseszinseffekt. Bei demselben Darlehen von 240.000 € zu 6,5% über 30 Jahre verkürzt eine zusätzliche Zahlung von nur 200 € pro Monat die Laufzeit um etwa 8 Jahre und spart rund 96.000 € an Gesamtzinsen — ohne Umschuldung oder Zinsänderung. Bei den meisten modernen Hypotheken gibt es keine Strafe für Sondertilgungen, aber prüfen Sie immer, ob Ihr spezifisches Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht, bevor Sie große Sondertilgungen leisten.

So nutzen Sie diesen Rechner

Geben Sie Ihren Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein (in Euro oder als Prozentsatz — sie sind verknüpft), wählen Sie eine Laufzeit und geben Sie Ihren Zinssatz ein. Erweitern Sie dann 'Steuern, Versicherung & weitere Kosten', um Grundsteuer, Versicherung, Hypothekenversicherung, Hausgeld oder zusätzliche monatliche Zahlungen hinzuzufügen. Die Ergebnisse aktualisieren sich sofort: Darlehensbetrag, monatliche Tilgung und Zinsen, vollständige geschätzte monatliche Rate, ein Diagramm zur Zahlungsaufschlüsselung, gezahlte Gesamtzinsen, Gesamtkosten des Darlehens und Ihr voraussichtliches Tilgungsdatum. Der Tilgungsplan unten zeigt die vollständige Aufschlüsselung Jahr für Jahr oder Monat für Monat, mit einer Umschaltmöglichkeit zwischen Jahresübersicht und vollständigem monatlichen Detail.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird meine monatliche Hypothekenzahlung berechnet?

Die Tilgungs- und Zinszahlung wird mit der Standard-Tilgungsformel berechnet: M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], wobei P der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen ist. Bei einem Festzinsdarlehen bleibt die Gesamtzahlung über die gesamte Laufzeit gleich, aber das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen innerhalb dieser Zahlung verschiebt sich jeden Monat — zu Beginn entfällt der größte Teil auf Zinsen, gegen Ende der größte Teil auf Tilgung. Die monatlichen Gesamtwohnkosten umfassen üblicherweise auch Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls eine Hypothekenversicherung und Hausgeld — all dies addiert dieser Rechner zur Tilgungs- und Zinszahlung.

Was ist die Hypothekenversicherung und wann kann ich aufhören, sie zu zahlen?

Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber — nicht Sie — im Falle eines Zahlungsausfalls bei einem konventionellen Darlehen mit weniger als 20% Eigenkapital. Sie kostet typischerweise 0,5% bis 1,5% des Darlehensbetrags pro Jahr, aufgeteilt in monatliche Raten. Die gute Nachricht: Nach dem US-amerikanischen Homeowners Protection Act von 1998 müssen Kreditgeber diese Versicherung automatisch kündigen, sobald der Darlehenssaldo auf 78% des ursprünglichen Immobilienwerts fällt, vorausgesetzt die Zahlungen sind aktuell. Sie können die Kündigung auch selbst beantragen, sobald Sie 80% Beleihungsauslauf erreichen, manchmal früher, wenn Ihre Immobilie an Wert gewonnen hat und Sie eine neue Bewertung in Auftrag geben. Dieser Rechner wendet die automatische 78%-Grenze direkt im Tilgungsplan an.

Sollte ich eine 15-jährige oder eine 30-jährige Hypothek wählen?

Eine 30-jährige Hypothek hat eine niedrigere monatliche Rate, was den Cashflow und die Genehmigungschancen verbessert, aber Sie zahlen über die Laufzeit deutlich mehr Zinsen. Eine 15-jährige Hypothek hat eine höhere monatliche Rate, aber meist einen niedrigeren Zinssatz und deutlich weniger Gesamtzinsen. Bei einem typischen Darlehen kann die 15-jährige Laufzeit die gezahlten Gesamtzinsen im Vergleich zu einer 30-jährigen Laufzeit bei ähnlichem Zinssatz um mehr als die Hälfte senken und ist dabei doppelt so schnell abbezahlt. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Monatsbudget, Ihrer Beschäftigungssicherheit und davon ab, ob Sie die Zahlungsdifferenz lieber anderweitig investieren möchten. Testen Sie beide Laufzeiten im Rechner oben, um Ihre genauen Zahlen zu vergleichen.

Was ist außer Tilgung und Zinsen noch in meiner monatlichen Gesamtzahlung enthalten?

Kreditgeber und Immobilienexperten beschreiben die vollständige monatliche Wohnzahlung anhand von vier Bestandteilen: Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung. Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung werden üblicherweise monatlich auf ein Treuhandkonto eingezahlt und bei Fälligkeit der Jahresrechnungen in Ihrem Namen bezahlt. Liegt Ihr Eigenkapital unter 20%, kommt eine Hypothekenversicherung hinzu. Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie in einer Wohnanlage kaufen, kann zusätzlich monatliches Hausgeld anfallen, das gemeinschaftliche Einrichtungen und Instandhaltung abdeckt. Dieser Rechner addiert all dies, damit die 'geschätzte monatliche Rate' Ihre tatsächlichen, vollständigen Wohnkosten widerspiegelt — nicht nur die Darlehensrate.

Wie viel können zusätzliche Zahlungen wirklich sparen?

Da Hypothekenzinsen auf Ihrer verbleibenden Restschuld berechnet werden, reduziert jeder zusätzliche Betrag, der direkt auf die Tilgung angerechnet wird, die Zinsen in jedem folgenden Monat — und je früher Sie damit beginnen, desto größer der Zinseszinseffekt. Bei einem Darlehen von 240.000 € zu 6,5% über 30 Jahre kann beispielsweise eine zusätzliche Zahlung von nur 200 € pro Monat die Laufzeit um etwa 8 Jahre verkürzen und in der Größenordnung von 96.000 € an Gesamtzinsen sparen. Nutzen Sie das Feld 'Zusätzliche monatliche Zahlung' oben, um den genauen Effekt auf Ihren eigenen Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit zu sehen — der Tilgungsplan aktualisiert sich sofort und zeigt Ihr neues Tilgungsdatum und die Zinsersparnis.

Hypothekenrechner

Tilgungsplan