Ипотечный калькулятор

Как рассчитывается платёж по ипотеке

Ипотека — это амортизируемый кредит: каждый ваш платёж делится между процентами (плата кредитору за предоставленные средства) и основным долгом (сумма, которая фактически снижает вашу задолженность). При фиксированной ставке общий платёж остаётся одинаковым каждый месяц, но соотношение основного долга и процентов внутри него постепенно меняется — в начале срока большая часть платежа уходит на проценты, так как остаток долга ещё велик; к концу срока — наоборот, большая часть идёт на основной долг, так как остаток уже невелик.

Фиксированный ежемесячный платёж по основному долгу и процентам рассчитывается по стандартной формуле амортизации:

Где M — ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, P — сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос), r — месячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12), а n — общее количество ежемесячных платежей (срок кредита в годах × 12). На кредите 9 600 000 ₽ при ставке 6,5% на 30 лет это даёт платёж примерно 60 680 ₽ в месяц, а общая сумма процентов за весь срок составит около 12 244 800 ₽ — больше самой суммы кредита.

Что входит в ежемесячный платёж: налоги, страхование и взнос ТСЖ

Кредиторы и специалисты по недвижимости обычно делят полную ежемесячную стоимость жилья на четыре составляющие: основной долг, проценты, налоги и страхование. Налог на имущество и страхование жилья обычно собираются ежемесячно на escrow-счёт, а затем выплачиваются от вашего имени при наступлении годовых платежей — то есть, хотя они начисляются раз в год, вы планируете их в бюджете помесячно. Сверх этих четырёх составляющих могут добавляться ещё два расхода: частное ипотечное страхование, обязательное при первоначальном взносе менее 20%, и ежемесячный взнос ТСЖ, если вы покупаете жильё в комплексе с общей инфраструктурой. Этот калькулятор суммирует все эти расходы, чтобы 'расчётный ежемесячный платёж' отражал то, что вы реально будете платить каждый месяц, а не только платёж по кредиту.

Как первоначальный взнос влияет на ипотечное страхование

Взнос менее 20% при обычном кредите влечёт обязательное частное ипотечное страхование, которое защищает кредитора (а не вас) в случае невыплаты. Ипотечное страхование обычно стоит от 0,5% до 1,5% от суммы кредита в год, разбитых на ежемесячные платежи. Хорошая новость: по федеральному закону США о защите домовладельцев 1998 года кредиторы обязаны автоматически отменить его, когда остаток кредита снижается до 78% от первоначальной стоимости жилья — это рассчитывается исключительно по графику амортизации, без учёта роста рыночной стоимости. Вы также можете самостоятельно запросить отмену при достижении 80% отношения кредита к стоимости, иногда раньше, если жильё подорожало и вы заказали новую оценку. Этот калькулятор применяет автоматическую отмену на уровне 78% прямо в графике платежей, поэтому это страхование исчезает из прогнозируемого платежа в правильный месяц.

15 или 30 лет: реальное сравнение

Срок кредита влияет на общую сумму процентов сильнее почти любого другого параметра. Рассмотрим кредит на 9 600 000 ₽:

15-летний кредит обходится примерно на 20 000 ₽ дороже в месяц, но экономит более 7 000 000 ₽ на процентах и выплачивается в два раза быстрее. 30-летний срок имеет смысл, если вам нужен меньший платёж для гибкости бюджета или одобрения большей суммы кредита; 15-летний срок имеет смысл, если вы можете комфортно позволить себе более высокий платёж и хотите минимизировать проценты и быстрее нарастить капитал в недвижимости.

Как дополнительные платежи экономят миллионы

Поскольку проценты начисляются только на оставшийся остаток долга, любая дополнительная сумма, направленная напрямую на основной долг, снижает проценты во всех последующих месяцах — и чем раньше вы начнёте, тем сильнее эффект накопления. На том же кредите в 9 600 000 ₽ при ставке 6,5% на 30 лет, дополнительный платёж всего в 8 000 ₽ в месяц сокращает срок кредита примерно на 8 лет и экономит около 3 850 000 ₽ на процентах — без рефинансирования и изменения ставки. На большинстве современных ипотечных кредитов нет штрафа за досрочное погашение, но всегда проверяйте условия своего договора перед внесением крупных дополнительных платежей.

Как пользоваться калькулятором

Введите стоимость жилья и первоначальный взнос (в рублях или в процентах — они связаны между собой), выберите срок кредита и укажите процентную ставку, затем раскройте раздел 'Налоги, страховка и доп. расходы', чтобы добавить налог на имущество, страхование, ставку ипотечного страхования, взнос ТСЖ или дополнительный ежемесячный платёж. Результаты обновляются мгновенно: сумма кредита, ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, полный расчётный ежемесячный платёж, диаграмма структуры платежа, общая сумма выплаченных процентов, полная стоимость кредита и прогнозируемая дата погашения. График платежей ниже показывает полную разбивку по годам или по месяцам с переключателем между годовой сводкой и полной помесячной детализацией.